Temps de lecture : 10 minutes

→ Actualisé le 31 octobre 2023

→ Par Maître Florian Rugo - Avocat à Nice en Droit immobilier

Vous êtes bailleur. En raison de loyers impayés, vous souhaitez expulser rapidement de votre logement votre locataire ayant conclu avec vous un bail d’habitation.

A titre liminaire, dès les premières difficultés financières de votre locataire, il est essentiel que vous vous rapprochiez afin de trouver une issue amiable.

En effet, la procédure d’expulsion est une procédure longue et onéreuse. Il est donc dans votre intérêt de l’éviter.

S’il s’avère que votre locataire est de mauvaise foi, il convient d’agir le plus tôt possible.

Ne procédez pas à l'expulsion de votre locataire par la force, l'intimidation ou en changeant la serrure du logement.

Cela pourrait vous rendre coupable du délit de violation de domicile, puni d'une peine maximale d'un an d'emprisonnement et de 15.000 € d'amende (Article 226-4 du Code pénal).

Cela étant précisé, voici les différentes étapes de la procédure d’expulsion à respecter.

I – La délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail

II – L’assignation en référé-expulsion du locataire pour loyers impayés

III – L’ordonnance d’expulsion rendue par le Juge des contentieux de la protection

IV – La signification de l’ordonnance d’expulsion

V – La signification d’un commandement de quitter les lieux

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 que le locataire a pour obligation notamment de payer le loyer et les charges récupérables à son bailleur aux termes convenus.

En cas de non-respect de cette obligation, le bailleur est en droit de faire signifier à son locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail prévue pour le défaut de paiement du loyer et des charges (souvent intitulée « CLAUSE RESOLUTOIRE » en fin de bail).

Nota : Le commandement de payer est un acte extra-judiciaire (acte d’huissier de justice).

Si une caution du locataire est engagée aux termes du bail, l’huissier devra lui dénoncer ledit commandement dans les 15 jours de sa délivrance. A défaut, elle ne sera pas tenue au paiement dudit arriéré locatif, ni au paiement des pénalités ou intérêts de retard (Article 24 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989).

L'huissier, qui signifie le commandement de payer à votre demande, saisira de manière concomitante la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).


A) Pourquoi délivrer un commandement de payer le plus rapidement possible en cas d’impayés du locataire de mauvaise foi ?

Si vous tardez trop à faire délivrer l’acte, la dette risque de s’accroître et rendre son recouvrement impossible.


b) Que doit contenir le commandement de payer ?

- Des informations précises prévues par la loi

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le commandement de payer doit contenir, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d'un délai de six semaines pour payer sa dette locative si le bail a été conclu à partir du 29 juillet 2023 (Article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023) ou un délai de deux mois si le bail a été conclu avant le 29 juillet 2023.
2° Le montant mensuel du loyer et des charges
3° Le décompte de la dette
4° L'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion
5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l'adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière
6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil.

Il doit contenir également les trois premiers alinéas de l’article 6 de la loi du 31 mai 1990, relatifs aux conditions d’octroi d’aides financières par le fonds de solidarité pour le logement, et l’adresse de saisine de ce fonds.

- La justification du bien-fondé de votre créance locative

A ce titre, le commandement de payer doit contenir :

- la reproduction de la clause résolutoire prévue au bail
- un décompte locatif précis (échéances, ventilation entre loyers et charges locatives, règlements du locataire, éventuels règlements de la CAF…)
- un libellé explicite permettant à son destinataire d'en vérifier le bien-fondé
- la nature des sommes réclamées.

Il en ressort que le commandement de payer doit toujours clairement permettre au locataire de saisir la pleine mesure de ce qui lui est demandé et se conformer aux stipulations du bail.

A défaut, le commandement peut être déclaré nul et de nul effet.

Il n’en demeure pas moins que si le montant figurant au commandement est supérieur au montant effectivement dû, le commandement n’est pas nul et reste valable mais uniquement pour les sommes dues.


c) Quel délai dispose le locataire pour régler sa dette locative à compter de la signification du commandement de payer ?


L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire doit régler sa dette locative dans un délai de six semaines (si le bail a été conclu après le 29 juillet 2023) ou deux mois (si le bail a été conclu avant le 29 juillet 2023) à compter de la date de signification du commandement de payer.

Néanmoins, le locataire peut saisir le Tribunal afin de solliciter des délais de paiement, ou le Fonds de solidarité pour le logement (FSL) pour obtenir une aide financière.

Si le locataire n’a pas payé intégralement sa dette locative prévue au commandement de payer dans le délai de six semaines (si le bail a été conclu après le 29 juillet 2023) ou deux mois (si le bail a été conclu avant le 29 juillet 2023), il est occupant sans droit ni titre et la clause résolutoire prévue au bail peut jouer.

Afin de respecter les mentions obligatoires sous peine de nullité de l’acte et d’exposer de manière rigoureuse vos demandes, l’intervention d’un Avocat est fortement recommandée.

Le bailleur devra demander auprès du Tribunal :

- de faire constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail d’habitation afin d’obtenir l’expulsion du locataire
- sa condamnation provisionnelle au paiement :

--> des arriérés de loyers et charges locatives
--> d’une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer jusqu’à la libération effective des lieux loués.

Attention : Sous peine d’irrecevabilité de vos demandes, l’assignation doit être notifiée :

- au locataire avant l’audience
- à la préfecture (CCAPEX) deux mois au moins avant l’audience.

Cette saisine s’effectuera par voie électronique à la diligence de l’Huissier de justice.

Vous devez donc compter un délai incompressible de quatre mois minimum entre la délivrance du commandement de payer et la délivrance de l’assignation.


a) Quel juge dois-je saisir pour expulser mon locataire de mauvaise foi ?

En application de la loi n°2019-222 du 23 mars 2019 et du décret 2019-1333 du 11 décembre 2019, depuis le 1er janvier 2020, les tribunaux d’instance ont été supprimés. Ils ont été remplacés par le Juge des contentieux de la protection près le Tribunal Judiciaire.


Quelles pièces dois-je préparer à mon Avocat pour qu'il demande l'expulsion du locataire pour loyers impayés devant le Tribunal ?

Les pièces essentielles à transmettre au Tribunal pour demander l'expulsion du locataire pour loyers impayés sont :

- bail
- lettres adressées au locataire et éventuelles mises en demeure
- commandement de payer signifié au locataire (acte transmis par votre huissier à votre locataire)
- décompte locatif actualisé (incluant les sommes dues, les sommes réglées, et le montant total de la dette locative)
- accusé de réception de la saisine de la CCAPEX territorialement compétente (document dont le titre est " EXPLOC Accusé de réception électronique ").

b) Quand aura lieu l’audience devant le Juge des contentieux de la protection ?

La date d’audience est fixée par le greffe. Elle dépend de l’encombrement du Tribunal.

Il est particulièrement fréquent que l’affaire soit renvoyée une première fois et une seconde fois en cas de demande justifiée du locataire, notamment lorsqu’il sollicite un Avocat à l’aide juridictionnelle.

L’affaire est ainsi plaidée aux termes de plusieurs mois supplémentaires.


c) Comment se déroule une audience d’expulsion de manière générale ?

Chaque affaire est appelée de vive voix par le Juge.

Lorsque son affaire est évoquée, le bailleur doit se présenter, muni d’une pièce d’identité, ou peut être représenté par un Avocat (fortement recommandé).

Le locataire doit faire de même.

Le bailleur expose ainsi les faits et ses demandes. Le locataire est ensuite entendu pour formuler ses observations.

A cet égard, le locataire peut solliciter auprès du magistrat des délais de paiement dans la limite de 3 années afin d’obtenir la suspension des effets de la clause résolutoire et ainsi éviter son expulsion (Article 24 V. de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989)

S’il n’apporte aucun justificatif à l’appui de sa demande de délais de paiement (bulletin de salaire, avis d'impositions...), le magistrat n’y fera certainement pas droit.


d) Si des délais de paiement sont accordés par le Juge, que se passe-t-il si le locataire ne les respecte pas ?

Si le locataire ne respecte pas l’échéancier fixé par le Juge, la suspension de la clause résolutoire prend fin et son expulsion devient possible, à condition que le magistrat ait précisé dans le dispositif de son ordonnance la déchéance du terme en cas de non-respect des délais de paiement.

Dans cette hypothèse, il ne sera pas nécessaire de réassigner le locataire.

Il conviendra de lui signifier la déchéance du terme par huissier.

Aux termes de son ordonnance, le juge des contentieux de la protection constate immédiatement l’acquisition de la clause résolutoire afin qu'il soit procédé à l'expulsion du locataire et de tous occupants de son chef.

Il le condamnera également au paiement de sa dette locative, à une indemnité d’occupation mensuelle (montant du dernier loyer au jour de l’audience), ainsi qu’aux dépens (frais d’huissiers) et une indemnité au titre de l’article 700 du Code de procédure civile (frais de procédure, dont les honoraires d’Avocat).

La suite de la procédure d’expulsion se fait essentiellement par huissier de justice, étant donné qu’il s’agit d’exécuter la décision ainsi obtenue.

L’ordonnance d’expulsion doit être signifiée par acte d’huissier. A compter de la date de signification de cette décision, un délai d’appel de 15 jours court tant pour le bailleur que pour le locataire.

Afin de procéder à l’expulsion du locataire, le bailleur doit lui faire délivrer par huissier de justice un commandement d’avoir à libérer les lieux (Article L.411-1 du Code des procédures civiles d'exécution).

Néanmoins, selon l’article L.412-1 du Code des procédures civiles d’exécution, l’expulsion ne peut intervenir qu’à l’issue d’un délai de 2 mois à compter de la signification du commandement au locataire et de sa dénonciation au Préfet.

Par principe, l’expulsion est suspendue pendant la trêve hivernale s’écoulant du 1er novembre au 31 mars de l’année suivante (Article 412-6 du Code des procédures civiles d’exécution).

--> Précision : En raison de la crise sanitaire (Covid), la trêve hivernale des expulsions locatives avait été repoussée de deux mois.

C'est pour cette raison qu'elle avait pris fin le 1er juin 2021 au lieu du 1er avril 2021 (Ordonnance n° 2021-141 du 10 février 2021 relative au prolongement de la trêve hivernale).


Suite à la fin de la crise sanitaire, la trêve hivernale s'applique du 1er novembre au 31 mars de l'année suivante, soit du 1er novembre 2023 au 31 mars 2024.

a) Le locataire dispose-t-il de la faculté de demander des délais pour rester dans le logement en dépit de la décision d’expulsion prononcée à son encontre ?

Oui.

Dès lors que le commandement de quitter les lieux a été notifié au locataire, ce dernier peut encore saisir le juge de l’exécution.

En application de l’article L.412-3 du Code des procédures civiles d’exécution, le Juge de l’exécution peut accorder des délais de grâce afin de retarder l’expulsion à une date ultérieure, sous réserve de démontrer que son relogement ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

La durée des délais éventuellement octroyés ne peut pas être inférieure à 3 mois ni supérieure à 3 ans (Article L.412-4 du Code des procédures civiles d’exécution).

Le Juge se prononce sur cette demande de délais en appréciant de manière souveraine les situations respectives du propriétaire et de l’occupant (âge, état de santé, situation familiale).


b) Comment expulser mon locataire qui refuse de quitter le logement malgré le commandement de quitter les lieux ?

Si votre locataire ne quitte pas spontanément les lieux dans un délai de 2 mois à compter dudit commandement, l’huissier doit requérir le concours de la force publique auprès du Préfet.

La préfecture dispose alors d’un délai de deux mois à compter de cette réquisition pour y apporter réponse.

S’il ne répond pas dans ce délai, cela équivaut à un refus (Article R.153-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution).

Le refus du concours de la force publique peut être justifié par :

- des raisons liées à l’âge et à la situation financière, sociale et familiale de l’occupant
- le trouble à l'ordre public qu'entraînerait l'expulsion.


c) Quels sont mes recours face à une décision de refus du concours de la force publique par le Préfet ?

- 1ère possibilité : le recours gracieux auprès du Préfet

Vous pouvez adresser par lettre recommandée avec accusé de réception un recours gracieux au Préfet afin qu'il rapporte sa décision de suspension du concours de la force publique.

L'ensemble des pièces de la procédure (dont notamment l'ordonnance de référé) devront y être jointes.

Il reviendra au propriétaire de démontrer l’absence de risque d’atteinte à l’ordre public en cas d’expulsion.

Vous devrez démontrer, si votre cas s'y prête, que le refus du concours de la force publique n'est pas justifié par la situation personnelle du locataire (âge, santé, situation familiale...).

- 2ème possibilité : la saisine du Tribunal administratif par le biais d'un référé-liberté

Le requérant doit alors démontrer l'urgence et l'atteinte grave et manifestement illégale à une liberté fondamentale, savoir en l'occurrence le droit de propriété.

Le Juge des référés se prononce dans un délai de 48 heures (Article L.521-2 du Code de justice administrative).


d) Puis-je être indemnisé par l'Etat de mon préjudice né du refus du concours de la force publique ?

Aux termes de l'article L.153-1 du Code des procédures civiles d'exécution, l'Etat est tenu de prêter son concours à l'exécution des jugements et des autres titres exécutoires.

En cas de non-respect de cette obligation, vous pouvez effectivement demander auprès de l'Etat la réparation de votre préjudice.

- 1ère étape : le recours gracieux au Préfet par lettre recommandée avec accusé de réception

Vous devrez exposer les diligences de l’huissier depuis l’expiration du délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux signifié à votre locataire.

Vous chiffrerez également le préjudice dont vous demandez réparation.

Ce préjudice pourra être estimé à partir du refus explicite ou implicite (silence du Préfet deux mois après la réquisition du concours de la force publique) jusqu'à la date d'accord du concours de la force publique ou de la libération des lieux par l'occupant.

Le point de départ du délai de la période indemnisable peut toutefois être prolongé par l’effet de la trêve hivernale.

L'indemnisation allouée correspond au montant des loyers et charges locatives arrêtées au jour de la demande, ainsi que les taxes récupérables sur le locataire (notamment la taxe d'ordures ménagères).

En plus de ces sommes, vous pourrez solliciter également des dommages et intérêts supplémentaires, justificatifs à l'appui.

- 2ème étape : le recours contentieux devant le Tribunal administratif

Dans l'hypothèse où le Préfet vous oppose un refus explicite à votre demande d'indemnisation, vous disposez d'un délai de deux mois à compter de ce refus pour diligenter un recours contentieux devant le Tribunal administratif dans le ressort duquel se trouve le bien loué.

Néanmoins, cette procédure est particulièrement longue.


e) Si la préfecture fait droit au concours de la force publique pour expulser le locataire, que se passe-t-il ensuite ?

Si la préfecture fait droit au concours de la force publique, l’huissier peut procéder à l’expulsion de l’occupant, si besoin en présence d’un serrurier et des forces de l’ordre.

Après avoir fait libérer les lieux de toutes personnes, l’huissier dressera un Procès-verbal d’expulsion qu’il signifiera à la personne expulsée.

La procédure est longue et complexe. Ne vous y aventurez pas sans Avocat.

Faites valoir efficacement vos droits en justice dès maintenant.

Téléphone : 06 83 48 85 68
Mail : florian.rugo@wanadoo.fr

J'interviens à vos intérêts sur Nice, Menton, et Cagnes-sur-Mer pour vous aider dans votre procédure d'expulsion de votre locataire pour loyers impayés.