I - Avocat en Droit immobilier à Nice : Conseils et représentation en justice
Avocat en Droit immobilier à Nice, et titulaire d'un Master II en Droit immobilier de la Faculté de Droit de Nice, je dédie mon activité à aider les particuliers et les entreprises en cas de litige en matière immobilière.
J'interviens dans les litiges entre bailleurs et locataires, vous concernant en tant que propriétaire, dans les litiges de copropriété, les litiges liés aux vices cachés affectant votre maison, droit de la construction, ainsi que dans différents domaines du droit de l'immobilier sur Nice (Alpes Maritimes).
Étant Avocat avec une pratique en Droit immobilier à Nice, je peux vous aider à régler votre différends à l'amiable ou, si nécessaire, je vous défends et représente dans le cadre d'une procédure au Tribunal.
Lorsque je vous reçois en rendez-vous, en premier lieu, j'examine votre dossier pour voir si nous pouvons trouver une solution amiable pour votre litige en matière immobilière. Si un terrain d'entente est possible, cela pourrait vous éviter une procédure longue et coûteuse. Si ce n'est pas le cas, nous mettrons tous les moyens possibles pour augmenter au maximum vos chances de gagner votre procédure.
- Expulsion d'un locataire en cas de loyers impayés
- Expulsion d'un squatteur de votre logement
- Litiges entre copropriétaires (Droit de la copropriété)
- Litiges de propriété : bornage amiable / bornage judiciaire, possession d'un immeuble, ou troubles de voisinage
- Contestation d'assemblées générales
- Procédure aux fins de désignation d'un expert judiciaire en matière immobilière
- Indemnisation de votre préjudice en cas de dégâts des eaux
- Relecture et analyse de votre contrat de vente immobilière, ou compromis de vente (transaction immobilière)
- Formation, exécution et résiliation des contrats immobiliers, les droits et obligations des parties au contrat, les solutions en cas d'inexécution du contrat
- Indemnisation en cas de vices cachés affectant votre maison suite à son achat récent
Votre litige immobilier a certainement un enjeu financier et morale important pour vous.
Il vous est donc recommandé de vous faire aider et conseiller par un Avocat en Droit immobilier à Nice pour comprendre vos droits, vos obligations en vue de résoudre votre litige.
Mon activité d'avocat en droit immobilier à Nice y est dédiée.
Je vous donnerai des conseils clairs et des précisions sur chaque étapes sur les démarches à entreprendre pour vous défendre devant les tribunaux.
II - Droit immobilier à Nice : Pourquoi dédier son activité d'avocat à ce domaine ?
Un avocat en droit immobilier à Nice revêt une importance cruciale dans un domaine juridique complexe et en constante évolution.
Nice, en tant que ville dynamique et prisée sur la Côte d'Azur, connaît une activité immobilière florissante, ce qui souligne davantage le rôle essentiel d'un avocat compétent en droit immobilier.
Nice, en tant que ville emblématique de la Côte d'Azur, revêt une importance particulière dans le contexte des litiges en droit immobilier.
Sa position en tant que cinquième ville de France par la population et son attrait touristique en font un hub dynamique où les enjeux immobiliers sont nombreux et diversifiés.
La diversité architecturale de Nice, entre bâtiments historiques du centre-ville, quartiers résidentiels prisés, et complexes immobiliers modernes, crée une toile complexe de questions juridiques potentielles.
Les litiges peuvent découler de questions de propriété, de transactions immobilières, de réglementations locales, ou de conflits entre copropriétaires.
La pression foncière et l'importance économique de Nice dans la région en font un terrain propice aux contentieux, que ce soit dans le cadre de transactions commerciales, de projets de construction, ou de litiges entre locataires et propriétaires.
De plus, la forte présence d'investisseurs et de promoteurs immobiliers ajoute une couche de complexité aux questions juridiques.
Les avocats spécialisés en droit immobilier à Nice sont ainsi confrontés à des cas variés et souvent délicats, nécessitant une connaissance approfondie du marché local, des règlements spécifiques, et une expertise dans la résolution de litiges.
En résumé, Nice se positionne comme un épicentre significatif pour les litiges en droit immobilier en raison de son dynamisme économique, de sa diversité architecturale, et de l'ampleur des transactions immobilières qui s'y déroulent.
En tant qu'avocat en droit immobilier à Nice, je dédie mon activité à conseiller et à représenter les particuliers, les entreprises, les promoteurs immobiliers et d'autres parties prenantes dans une variété de questions juridiques liées à l'immobilier.
L'un des domaines majeurs dans lesquels un avocat en droit immobilier à Nice est précieux est la transaction immobilière.
Que ce soit pour l'achat ou la vente de biens immobiliers, la négociation de contrats, la vérification des titres de propriété ou la résolution de litiges potentiels, l'avocat offre une expertise qui garantit une protection des intérêts de son client.
De plus, dans un marché dynamique comme celui de Nice, où les enjeux financiers sont souvent élevés, l'assistance d'un avocat en droit immobilier peut prévenir des litiges coûteux et assurer une transaction fluide.
Par ailleurs, s'agissant des questions relatives aux baux, un avocat en droit immobilier à Nice peut être indispensable.
Il peut conseiller les propriétaires et les locataires sur leurs droits et obligations respectifs, rédiger des contrats de location conformes à la législation en vigueur, et intervenir en cas de litiges, notamment dans des situations délicates telles que des expulsions pour loyers impayés.
En matière de contentieux, que ce soit pour des litiges de copropriété, des différends entre locataires et propriétaires, ou des affaires de responsabilité civile immobilière, un avocat expérimenté à Nice est un atout précieux.
Son expertise dans le système judiciaire et sa connaissance approfondie du droit immobilier sont des éléments essentiels pour obtenir des résultats favorables.
La présence d'un avocat en droit immobilier à Nice est non seulement bénéfique, mais souvent indispensable pour naviguer avec succès dans le paysage juridique complexe lié à l'immobilier dans cette région dynamique de la France.
Que ce soit pour des transactions immobilières, des litiges, des conseils juridiques ou la résolution de problèmes immobiliers, l'expertise d'un avocat en droit immobilier apporte une valeur ajoutée significative et une tranquillité d'esprit aux individus et aux entreprises impliqués dans des affaires immobilières à Nice.
Mon activité a pour objet de répondre à ces besoins.
J'ai pour objectif de vous aider à trouver des réponses claires, des solutions efficaces ou vous défendre devant les juridictions en matière de Droit immobilier à Nice.
Les informations en matière de Droit immobilier qui suivent peuvent vous concerner.
III - Question/réponse : Avocat en Droit immobilier
1) Quel type d'avocat pour un litige immobilier ?
Lorsqu'on se retrouve impliqué dans un litige immobilier, il est préférable de choisir un avocat spécialisé en droit immobilier, soit un avocat dont l'activité dominante est le droit immobilier.
Le droit immobilier englobe l'ensemble des règles juridiques régissant les biens immobiliers. Il traite des droits liés à la propriété, à la location, à la construction, et aux litiges associés.
Ce domaine du droit s'étend aux transactions immobilières, aux contrats de bail, aux litiges de copropriété, aux questions de construction, et aux vices cachés.
En résumé, le droit immobilier définit les droits et obligations des parties impliquées dans toutes les facettes des biens immobiliers, assurant ainsi un cadre juridique clair et équitable pour les propriétaires, locataires et investisseurs.
À Nice, où le marché immobilier est dynamique et diversifié, opter pour un avocat spécialisé en droit immobilier est essentiel pour résoudre efficacement les litiges liés à l'immobilier.
Un avocat en droit immobilier à Nice possède une expertise approfondie dans les spécificités du marché local, des réglementations immobilières en vigueur, et des particularités du droit immobilier français.
L'avantage de choisir un avocat en droit immobilier à Nice réside dans sa connaissance pointue du marché local.
Nice, en tant que cinquième ville de France par la population, est une métropole dynamique de la Côte d'Azur, caractérisée par une diversité architecturale allant des bâtiments historiques du centre-ville aux complexes immobiliers modernes.
Cette diversité crée une toile complexe de questions juridiques potentielles, des litiges de copropriété aux contentieux entre locataires et propriétaires, en passant par les transactions immobilières et les vices cachés.
L'avocat en droit immobilier à Nice est particulièrement bien placé pour comprendre ces enjeux locaux.
Sa connaissance approfondie du marché immobilier à Nice, des règlements spécifiques et des tendances locales lui permet de fournir des conseils juridiques pertinents et une représentation efficace dans les litiges immobiliers.
Il peut analyser les contrats immobiliers sous l'angle des particularités locales, évaluer les implications juridiques spécifiques à Nice, et offrir des solutions adaptées aux besoins de ses clients.
En matière de litige immobilier, l'avocat spécialisé à Nice peut intervenir dans divers domaines tels que les litiges entre bailleurs et locataires, les contentieux de copropriété, les vices cachés affectant les propriétés, les droits de construction, et d'autres aspects du droit immobilier.
Que vous soyez propriétaire, locataire, promoteur immobilier, ou investisseur, un avocat en droit immobilier à Nice peut vous offrir une assistance personnalisée et stratégique.
Choisir un avocat en droit immobilier à Nice pour un litige immobilier n'est pas seulement une question de compétence, mais aussi une stratégie judicieuse pour maximiser vos chances de succès.
En mettant en avant une expertise locale, des conseils adaptés au marché de Nice, et une compréhension approfondie des défis spécifiques, un avocat en droit immobillier offre une valeur ajoutée significative.
En conclusion, pour tout litige immobilier, faire appel à un avocat spécialisé en droit immobilier est la garantie d'une représentation juridique précise, efficace et ancrée dans la réalité locale.
2) Comment obtenir un conseil en droit immobilier ?
Pour obtenir un conseil en droit immobilier, il est essentiel de consulter un avocat compétent en droit immobilier.
En tant que professionnel du droit, l'avocat en droit immobilier possède une expertise approfondie pour conseiller et assister dans diverses situations juridiques liées à l'immobilier.
Pour commencer, si vous recherchez un avocat compétent en droit immobilier à Nice, vous pouvez effectuer une recherche en ligne avec des termes tels que "avocat droit immobilier à Nice" pour trouver des professionnels qualifiés dans cette spécialité à Nice.
L'avocat pourra vous guider sur les démarches à suivre, analyser les aspects juridiques de votre situation immobilière, et vous fournir des conseils précieux.
Assurez-vous également que l'avocat choisi soit familiarisé avec la législation locale à Nice, compte tenu des spécificités régionales dans le domaine immobilier.
En résumé, pour bénéficier d'un conseil en droit immobilier à Nice, recherchez un avocat compétent, planifiez une consultation, exposez votre cas, et collaborez étroitement pour une assistance juridique adaptée à vos besoins.
En tant qu'avocat en droit immobilier à Nice, je peux vous aider pour votre litige immobilier : des conseils précis, clairs et efficaces et vous représenter en justice.
3) Pourquoi faire appel à un avocat en droit immobilier ?
Lorsqu'il s'agit de transactions immobilières, de litiges fonciers ou de questions juridiques complexes liées à la propriété, faire appel à un avocat en droit immobilier devient une décision judicieuse aux multiples avantages.
Tout d'abord, un avocat spécialisé dans ce domaine possède une connaissance approfondie des lois et réglementations immobilières en vigueur, offrant ainsi une expertise juridique inégalée.
Les avocats en droit immobilier sont spécialement formés pour interpréter les contrats, évaluer les titres de propriété, et résoudre les litiges relatifs aux biens immobiliers.
De plus, leur compréhension approfondie des clauses contractuelles et de la jurisprudence en matière immobilière leur permet de fournir des conseils juridiques précis et personnalisés, adaptés à chaque situation.
En outre, engager un avocat en droit immobilier offre une protection juridique indispensable lors de transactions importantes telles que l'achat ou la vente de biens immobiliers.
Les avocats en droit immobilier peuvent examiner les contrats de vente, s'assurer de la validité des titres de propriété, et garantir que toutes les formalités légales sont respectées.
Cela réduit considérablement les risques potentiels liés aux litiges ultérieurs et aux complications juridiques.
De même, lorsqu'il s'agit de résoudre des conflits fonciers, qu'il s'agisse de limites de propriété, d'abus de servitudes, ou de litiges entre propriétaires et locataires, un avocat en droit immobilier agira en tant que médiateur expérimenté, visant à trouver des solutions équitables sans recourir à des litiges coûteux.
De manière cruciale, les avocats en droit immobilier sont également des alliés essentiels pour naviguer dans les réglementations gouvernementales en constante évolution.
Que ce soit pour comprendre les implications juridiques des changements de zonage, obtenir des permis de construire, ou traiter des questions de conformité, leur expertise permet de garantir la conformité totale aux exigences légales.
En outre, dans le domaine de la location immobilière, les avocats peuvent être une ressource précieuse pour rédiger des contrats de location complets et équitables, ainsi que pour résoudre les litiges locatifs.
Un autre avantage majeur de faire appel à un avocat en droit immobilier réside dans sa capacité à anticiper et à atténuer les risques juridiques potentiels.
Les avocats peuvent effectuer des vérifications approfondies sur les antécédents juridiques d'une propriété, identifiant ainsi tout problème latent qui pourrait surgir à l'avenir.
Ceci est particulièrement crucial dans le contexte des transactions immobilières, où une diligence raisonnable préalable peut éviter des problèmes majeurs après la conclusion de l'accord.
La prévention des litiges coûteux et des complications juridiques ultérieures constitue une stratégie proactive que seuls les avocats en droit immobilier peuvent fournir efficacement.
Enfin, dans un contexte plus large, les avocats en droit immobilier sont également des partenaires stratégiques pour les investisseurs immobiliers et les promoteurs.
Leur compréhension approfondie des marchés immobiliers, des structures de financement, et des exigences légales spécifiques aux projets immobiliers, les positionne comme des conseillers clés pour maximiser les opportunités et minimiser les risques.
En somme, faire appel à un avocat en droit immobilier va bien au-delà de la simple résolution de problèmes juridiques ponctuels ; c'est un investissement intelligent pour assurer la sécurité, la conformité et le succès dans toutes les transactions immobilières et les projets connexes.
4) Combien coûte les services d'un avocat en droit immobilier ?
Certains avocats acceptent de ne pas facturer le premier rendez-vous au cabinet.
La grande majorité des avocats facturent le premier rendez-vous car il y est présentée la stratégie à adopter après analyse des éléments transmis lors du rendez-vous.
Le prix exact de la consultation peut varier beaucoup d'un avocat à l'autre, soit en fonction de la complexité de l'affaire, de l'enjeu financier et humain du litige et de la pratique tarifaire spécifique du cabinet d'avocat en question.
S'agissant de la procédure, si votre affaire aboutit à un accord (procédure à l'amiable), cela vous coûterait beaucoup moins en terme d'honoraires d'avocat.
Pour une procédure en justice, en général, pour les dossiers moins complexes, la fourchette de prix peut être entre 1.200 € et 1.500 €.
Pour les dossiers complexes, le coût pourrait être entre 2.000 € et 3.000 €, voir plus surtout dans le cadre d'une procédure d'appel.
L’avocat ne peut en principe facturer d’honoraire de résultat seul, à savoir qu’il doit également prévoir un honoraire forfaitaire ou au taux horaire : l’honoraire de résultat, fixé en fonction d'un gain ou d'une économie importante obtenue grâce au travail de l'avocat, doit toujours correspondre à un honoraire complémentaire.
En général, le pourcentage de l'honoraire de résultat est fixé, pour les sommes comprises entre 0 et 1 million d’euros : 10%, et pour les sommes comprises entre 1 million d’euros et 5 millions d’euros : 5%.
Pour ma part, je propose un devis convenu avec vous avant de travailler sur votre dossier : vous saurez donc combien mon aide coûtera, étant précisé que l'honoraire de résultat n'est pas systématique car il ne se prête qu'à certains dossiers bien spécifiques et moins courants.
IV - Informations utiles en matière de Droit immobilier (valables à Nice ou ailleurs)
1) Six étapes clés de la procédure d'expulsion du locataire pour loyers impayés
Vous êtes bailleur. En raison de loyers impayés, vous souhaitez expulser rapidement de votre logement votre locataire ayant conclu avec vous un bail d’habitation.
A titre liminaire, dès les premières difficultés financières de votre locataire, il est essentiel que vous vous rapprochiez afin de trouver une issue amiable.
La procédure d’expulsion est une procédure longue et onéreuse. Il est donc dans votre intérêt de l’éviter.
Ne procédez pas à l'expulsion de votre locataire par la force, l'intimidation ou en changeant la serrure du logement. Cela pourrait vous rendre coupable du délit de violation de domicile, puni d'une peine maximale d'un an d'emprisonnement et de 15.000 € d'amende (Article 226-4 du Code pénal).
S’il s’avère que votre locataire est de mauvaise foi, il convient d’agir le plus tôt possible.
Cela étant précisé, voici les différentes étapes de la procédure d’expulsion à respecter.
1ère Étape : La délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail
Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 que le locataire a pour obligation notamment de payer le loyer et les charges récupérables à son bailleur aux termes convenus.
En cas de non-respect de cette obligation, le bailleur est en droit de faire signifier à son locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail prévue pour le défaut de paiement du loyer et des charges (souvent intitulée « CLAUSE RESOLUTOIRE » en fin de bail).
Nota : Le commandement de payer est un acte extra-judiciaire (acte d’huissier de justice).
Si une caution du locataire est engagée aux termes du bail, l’huissier devra lui dénoncer ledit commandement dans les 15 jours de sa délivrance. A défaut, elle ne sera pas tenue au paiement des pénalités ou intérêts de retard (Article 24 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989).
L'huissier, qui signifie le commandement de payer à votre demande, saisira de manière concomitante la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).
L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire doit régler sa dette locative dans un délai de six semaines (si le bail a été conclu après le 29 juillet 2023) ou deux mois (si le bail a été conclu avant le 29 juillet 2023) à compter de la date de signification du commandement de payer.
2ème Étape : L'assignation en référé-expulsion du locataire pour loyers impayés
Afin de respecter les mentions obligatoires sous peine de nullité de l’acte et d’exposer de manière rigoureuse vos demandes, l’intervention d’un Avocat en Droit immobilier est fortement recommandée.
Le bailleur devra demander auprès du Tribunal :
- de faire constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail d’habitation afin d’obtenir l’expulsion du locataire
- sa condamnation provisionnelle au paiement :
--> des arriérés de loyers et charges locatives
--> d’une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer jusqu’à la libération effective des lieux loués.
Attention : Sous peine d’irrecevabilité de vos demandes, l’assignation doit être notifiée :
- au locataire avant l’audience
- à la préfecture (CCAPEX) deux mois au moins avant l’audience.
Cette saisine s’effectuera par voie électronique à la diligence de l’Huissier de justice.
Le locataire peut solliciter auprès du magistrat des délais de paiement dans la limite de 3 années afin d’obtenir la suspension des effets de la clause résolutoire et ainsi éviter son expulsion (Article 24 V. de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989).
S’il n’apporte aucun justificatif à l’appui de sa demande de délais de paiement (bulletin de salaire, avis d'impositions...), le magistrat n’y fera certainement pas droit.
Si le locataire ne respecte pas l’échéancier fixé par le Juge, la suspension de la clause résolutoire prend fin et son expulsion devient possible, à condition que le magistrat ait précisé dans le dispositif de son ordonnance la déchéance du terme en cas de non-respect des délais de paiement.
Dans cette hypothèse, il ne sera pas nécessaire de réassigner le locataire.
Il conviendra de lui signifier la déchéance du terme par huissier.
3ème Étape : L'ordonnance d'expulsion rendue par le Juge des contentieux de la protection
Aux termes de son ordonnance, le juge des contentieux de la protection constate immédiatement l’acquisition de la clause résolutoire afin qu'il soit procédé à l'expulsion du locataire et de tous occupants de son chef.
Il le condamnera également au paiement de sa dette locative, à une indemnité d’occupation mensuelle (montant du dernier loyer au jour de l’audience), ainsi qu’aux dépens (frais d’huissiers) et une indemnité au titre de l’article 700 du Code de procédure civile (frais de procédure, dont les honoraires d’Avocat).
La suite de la procédure d’expulsion se fait essentiellement par huissier de justice, étant donné qu’il s’agit d’exécuter la décision ainsi obtenue.
4ème Étape : La signification de l'ordonnance d'expulsion
L’ordonnance d’expulsion doit être signifiée par acte d’huissier. A compter de la date de signification de cette décision, un délai d’appel de 15 jours court tant pour le bailleur que pour le locataire.
5ème Étape : La signification d'un commandement de quitter les lieux
Afin de procéder à l’expulsion du locataire, le bailleur doit lui faire délivrer par huissier de justice un commandement d’avoir à libérer les lieux (Article L.411-1 du Code des procédures civiles d'exécution).
Néanmoins, selon l’article L.412-1 du Code des procédures civiles d’exécution, l’expulsion ne peut intervenir qu’à l’issue d’un délai de 2 mois à compter de la signification du commandement au locataire et de sa dénonciation au Préfet.
Par principe, l’expulsion est suspendue pendant la trêve hivernale s’écoulant du 1er novembre au 31 mars de l’année suivante (Article 412-6 du Code des procédures civiles d’exécution).
Suite à la fin de la crise sanitaire, la trêve hivernale s'applique du 1er novembre au 31 mars de l'année suivante, soit du 1er novembre 2023 au 31 mars 2024.
Si votre locataire ne quitte pas spontanément les lieux dans un délai de 2 mois à compter dudit commandement, l’huissier doit requérir le concours de la force publique auprès du Préfet.
La préfecture dispose alors d’un délai de deux mois à compter de cette réquisition pour y apporter réponse.
Si la préfecture fait droit au concours de la force publique, l’huissier peut procéder à l’expulsion de l’occupant, si besoin en présence d’un serrurier et des forces de l’ordre.
Après avoir fait libérer les lieux de toutes personnes, l’huissier dressera un Procès-verbal d’expulsion qu’il signifiera à la personne expulsée.
2) Quel recours pour l'acquéreur en cas de vices cachés ?
Aux termes de l'article 1641 du Code civil, " Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus ».
Il en ressort que le vendeur doit garantir l'acheteur contre les vices cachés de la chose vendue, c'est-à-dire les vices qui :
- existaient déjà avant la vente (Cass. 3e civ., 13 nov. 2014, n° 13-24.027)
- qui affecte la chose vendue rend impossible l'usage normal auquel on la destine (Cass. 3e civ., 1er mars 2023, n° 21-25.315)
Sur le fondement de l’article 1642 du Code civil, la Cour de cassation a consacré qu'est considéré comme caché le vice que l’acquéreur normalement diligent ne pouvait pas déceler et dont il n’a pas eu connaissance au moment de la vente (Cass. 3e civ., 19 sept. 2019, n° 18-21.498).
La garantie des vices cachés permet ainsi à l'acquéreur d'agir contre le vendeur si la chose vendue (par exemple une maison ou un appartement) est affectée d'un vice qui rend impropre son usage (Cass. 3e civ., 1er mars 2023, n° 21-25.315).
La jurisprudence considère que le vice est apparent dès lors qu'il est démontré que l'acquéreur avait connaissance du vice dans son ampleur et dans ses conséquences (Cass. 3e civ., 21 sept. 2022, n° 21-21.933).
L’article 1648 du Code civil prévoit que l’action en garantie des vices cachés doit être diligentée par l’acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice (Cass. 1re civ., 17 févr. 2016, n° 15-12.741).
Il s'agit d'un délai de forclusion non susceptible d'être suspendu, mais qui peut être interrompu par une demande en justice jusqu'à l'extinction de l'instance par application de l'article 2242 du Code civil.
L'action en garantie des vices cachés doit exercée dans ledit délai de deux ans, sans pouvoir dépasser un délai de 20 ans à compter du jour de la conclusion du contrat de vente.
Cela signifie que si le vice est découvert plus de 20 ans après la conclusion de la vente, l’acquéreur ne peut plus agir sur le fondement de la garantie des vices cachés contre son vendeur, même s’il vient tout juste de découvrir le vice caché.
Quels sont les effets de la mise en oeuvre de la garantie des vices cachés ?
Lorsque l'acquéreur justifie avoir réuni les conditions de la garantie des vices cachés, l'article 1644 du Code civil prévoit qu'il peut obtenir soit l’anéantissement du contrat, soit une diminution du prix et parfois des dommages et intérêts.
L’action dite rédhibitoire va avoir pour effet d’anéantir rétroactivement la vente.
L’immeuble vendu est censé n’être jamais sorti du patrimoine du vendeur.
Lorsque l'acquéreur souhaite conserver le bien (maison ou appartement par exemple s'il s'agit d'une vente immobilière), il peut exercer une action dite estimatoire.
L'action estimatoire permet à l'acquéreur de conserver le bien, alors même qu'il est affecté d'un vice, tout en sollicitant auprès du juge qu'il soit déterminée la partie du prix devant lui être restituée (Cass. 3e civ., 14 déc. 2017, n° 16-24.170).
Néanmoins, selon une jurisprudence constante, le juge ne peut pas imposer au vendeur de restituer la totalité du prix.
Que l'action soit rédhibitoire ou estimatoire, des dommages et intérêts peuvent être alloués à l'acquéreur par le vendeur de mauvaise foi en réparation des préjudices liés à la présence du vice caché (article 1645 du Code civil).
Afin de prouver la mauvaise foi du vendeur, il doit être démontré par l'acquéreur que le vendeur connaissait, au moment de la vente le vice caché affectant la chose vendue.
La Cour de cassation a précisé à cet égard qu'il résulte de l'article 1645 du Code civil une présomption irréfragable de connaissance par le vendeur professionnel du vice de la chose vendue, qui l'oblige à réparer l'intégralité des dommages qui en sont la conséquence (Cass. 3e civ., 16 mars 2023, n° 21-24.308). Lorsqu’une telle présomption n’est pas applicable, il est nécessaire de prouver la connaissance du vice par le vendeur (Cass. 3e civ., 12 oct. 2022, n° 21-10.746).
Par contre, si le vendeur est de bonne foi, l'article 1646 du Code civil dispose que l'acheteur a droit à la estitution du prix et au remboursement des frais occasionnés par la vente, à l’exclusion de toute autre indemnisation ((Cass. 3e civ., 8 juill. 2014, n° 13-19.103).
Que faire si le contrat de vente prévoit une clause de non garantie des vices cachés ?
Exemple d'extrait de clause de non garantie des vices cachés :
" Le vendeur ne sera pas tenu à la garantie des vices apparents ou cachés pouvant affecter le sol, le sous-sol ou les bâtiments [...]. Toutefois, cette exonération de la garantie des vices cachés ne peut s'appliquer aux défauts de la chose vendue dont le vendeur a déjà connaissance."
Il faut savoir que les notaires ont pris l'habitude de la stipuler systématiquement, ce qui vous ferait penser à une clause devant être insérée obligatoirement.
En réalité, cette clause de non garantie des vices cachés, comme vous l'avez compris, a pour objet de protéger le vendeur.
Cette clause ne permet pas l'acquéreur d'obtenir la condamnation du vendeur à l'indemniser ou d'obtenir la nullité du contrat de vente sur le fondement de la garantie des vices cachés.
Toutefois, cette clause de non garantie des vices cachés n'est pas applicable si :
- le vendeur est un professionnel (Civ 3ème, 13 juillet 2016, 15-16.414)
- le vendeur avait connaissance du vice et n'est donc pas de bonne foi (Civ 3ème, 8 avril 2014, 09-72.747).
Par conséquent, cette clause perd son efficacité dans les cas précités.
V - Vous souhaitez me contacter ? Besoin d'aide pour un litige immobilier à Nice ?
Vous pouvez m'appeler pour prendre rendez-vous au 06 83 48 85 68.
J'aurai le plaisir de vous rencontrer au Cabinet au 58, Avenue de la république à Nice (1er étage - Arrêt de tram Garibaldi situé à 3 mètres).